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一缕曙光在南海升腾/谷辽海

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 08:48:13  浏览:9344   来源:法律资料网
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一缕曙光在南海升腾
作者:谷辽海
来源:北京市辽海律师事务所
http://www.liaohai.com.cn
发表时间:2006年03月13日

研究政府采购制度已经有不少个年头了,我前后也走访了十几家政府采购中心,但还从没有去过一家县级的政府采购中心。我国《招标投标法》实施后,各级政府及其所属机构、事业单位、团体组织等采购人所需的货物、工程和服务,尤其是大宗的采购对象,大都是委托专门以营利为目的的招标公司代理采购。这种委托代理机制在实施政府采购制度的国家和地区都是非常罕见的。以获取高额利润为目标的代理机构,首先考虑到的是私利,不可能把国家利益、公共利益、社会利益放在首位。由于《招标投标法》为这种代理机制提供了保护伞,法律实施六年来,公权与私权有了法定的“勾兑”机会,从中央到地方,国家采购一大批重大工程的同时,既毁掉了一大批的政府高级官员,也养肥了一大批招标公司。《政府采购法》颁布实施后,采购人所需的货物、工程和服务,集中由各级政府专门设立的、非以营利为目的的采购中心统一执行采购任务。由于两部公共采购法律在同一问题上所存在的严重冲突,我国《政府采购法》实施三年来,我先后出版了三部政府采购方面的专著,公开发表了60多篇论文,几乎全部是揭露公共采购所存在的问题,至今还没有写过一篇颂扬我国公共采购制度的文章。然而,一次偶然的机会让我激动了好几天,于是按捺不住拿起笔记录下了我国政府采购制度中一道亮丽的风景。

2006年3月9日,受国匙网政府采购研究中心的邀请,我偕同北京大学经济法研究所所长、博士生导师盛杰民教授和中央财经大学财政公共管理学院院长、博士生导师马海涛教授到广东讲课。在我的日程安排表上,这次没打算去哪家政府采购中心考察。然而,生活中却总是有那么多巧合!在首都机场办理登机卡时,看到一个拎着一大堆采购师资格考试用书的年轻小伙子也与我们搭乘同一航班去广州。我注意到了他,他似乎也认识我,主动与我打招呼,叫我谷老师。我觉得有些纳闷,可能在某个场合我们见过,但一下子想不起来。他说他叫黄冬如,购买了我撰写的《法治下的政府采购》和《中国政府采购案例评析》这两本书,现在佛山南海区政府采购中心工作。1995年大学毕业时,拿到了法律与经济的双学位,后来又通过了全国司法资格考试,当了两年注册执业律师,现在政府采购中心担任主任。由于存在着许多的相同点,很快我俩就聊到了一起,且越聊越投机。

在国外,政府采购方面的立法和政策制定、监督和管理、采购任务的执行、合同的签订和管理、质疑和投诉的处理等等,在政府采购的方方面面,我们都能够看到许多公职律师或者合伙律师在为公共采购服务。律师们活跃政府采购各个领域里,举足轻重,大显身手。然而在国内,不论是政府采购的立法、监督还是执行,无论是立法机关还是各级政府总是拒律师于千里之外,尤其是掌握公共权力的职能部门总是惟恐律师揭穿了采购交易中的黑幕。在国内的政府采购领域里,我们很少看到有专业律师的身影。听了黄冬如的介绍,我非常惊讶,一个县级政府采购部门竟然有如此好的法律专业人才!我暗暗地钦佩。自从政府集中采购制度在我国试点到正式推行,前后接近10年的时间,由于存在一大批鱼目混珠的招标公司活跃在政府采购市场,他们没有接受过专业培训,不受任何法纪约束,却能长期依附于公共权力,施展浑身解数,不择手段地承揽货物、工程和服务方面的采购代理业务,从而导致我国公共采购市场屡屡发生黑箱操作,严重影响了各级政府采购中心统一执行公共采购的任务,致使我国的集中采购机构处境艰难。作为县级政府采购统一执行机构,他们的境况怎么样呢?这也是我非常关心的事情。

这几年,南海区党委和政府的主要领导非常重视国家制定的政府采购法律和政策,政府采购中心直接归属区政府领导,享有公共权力的区政府各职能部门即各采购人也很尊重集中采购机构,招标公司在南海区的公共采购市场中是没有任何舞台的,环境、交通、基础设施等工程基本上都纳入了区政府采购中心进行集中采购,高达8000万元的“BOT”项目也开始进入了政府采购中心进行统一采购。由于区党委和政府各部门严格执行我国政府采购法的规定,对政府采购的各项工作都非常重视,政府采购范围和操作规程与实施政府采购制度的国家和地区的一些制度已经比较接近,去年的政府采购规模接近四亿元,今年还将进一步扩大。除了政府采购范围的不断增大,采购中心还将工作重点放在制度建设、采购队伍素质培养、信息化管理等方面,确立了“高效南海,阳光采购”的服务宗旨和“公开透明、公平竞争、公正信用”的服务承诺。采购中心的10名工作人员平均年龄28岁,均系本科以上学历,都是通过公开招考方式录用的。前不久,采购中心还通过了ISO9001-2000标准化认证,今年的计划是让所有的员工参加全国采购师资格统一考试。这时,我才恍然大悟,原来黄主任携带那么多培训教材上飞机是为了这个原因。听了他的一番介绍,我不禁对当地党委和政府的主要领导肃然起敬。三个小时的飞行时间在愉快的聊天中不知不觉地过去了。下了飞机,接我们的车子已早早等在那里。可是黄冬如主任盛情邀请我们到他们采购中心参观,指导他们的工作。听了他在飞机上的介绍,虽说不在计划内,但我还真有些迫不及待要到他们那里印证一下虚实。故我和马海涛老师决定先到他们采购中心看看。

走进宽敞明亮的政府采购中心办公大楼,参观了一层、二层和三层,采购一部、采购二部、综合信息部、开标大厅、专家评审室、网络监控室、会议室、接待室、娱乐休息室等,现代化的办公设施和环境的确让我有些目瞪口呆。一个个年轻的职员正在分工明确的业务科室忙碌着,处处洋溢着青春的气息和蓬勃向上的精神。从中我似乎看到了我国政府采购事业的春天。出于职业的原因,初步满足了眼福后,我更为关注的还是采购中心的制度建设。这时,采购中心的刘祝贻副主任给我送来了一套佛山市南海区政府采购中心ISO9000-2000标准化管理手册和区采购中心ISO9000-2000政府采购业务模板,其中包括各业务科室的质量管理目标、主任和副主任以及项目负责人的职责分工和行为规范、工作人员的行为规范、公开招标等各种采购方式和采购程序的操作规程、标准政府采购合同范本、相关法律法规和行政规章汇编、各类政府采购法律文书,等等。浏览了半个多小时,看不出存在什么问题。我在想,是否可以要求查看一下他们的政府采购卷宗?因为一本采购卷宗能够全面反映一次政府采购的整个过程,从中可以看出采购行为是否规范和管理是否科学等问题。国际上的政府采购制度,对于卷宗中的采购文件要求非常严格,如果欠缺一些要件,就可以全盘否定一次政府采购活动。也许是同行的原因,黄冬如主任似乎看出了我的心思。他主动带我们去查看他们的政府采购卷宗。档案室占地约有100平方米,一排排整齐有序的架子上摆满了装订整洁的卷宗,我随机抽取了几本2005年的政府采购卷宗,认真地研究起来,几乎每本卷宗里都有回访调查表,让我的眼睛为之一亮。没有想到他们将司法实践中的回访制度也用到了政府采购领域。看完几本公开招标和邀请招标的卷宗后,我将视线移到了竞争性谈判的采购卷宗。近两年,竞争性谈判采购方式在我国公共采购领域里广泛应用。但法律规定这种方式的适用情形存在很大的弹性,操作程序更是问题多多。2004年7月,我偕同一家供应商参加北京一家招标公司代理某部委的一起竞争性谈判的政府采购活动,谈判文件显示按照我国政府采购法的规定执行,但采购信息事先没有通过权威媒体公示,谈判的次数几乎不受约束,参与人员仅在其中一次的谈判笔录上签字,供应商最终报价时,招标公司没有当众启封供应商的最终报盘文件,也没有第三者在场的开盘见证记录,质疑供应商承诺最终报盘文件被招标公司毁灭了。事后,招标公司反而倒咬一口,说该供应商是在诬陷,侵害其名誉权。类似案件在实践中非常多,由于法律没有具体规定,相关的行政规章也没有竞争性谈判的任何规定,各地采取竞争性谈判的做法参差不齐。因而这一次,我格外关注南海区政府采购中心在选择这种采购方式的操作规程。我又随机抽取了这种采购方式的一本卷宗,看到了他们选择这种采购方式之前进行了大量的市场调查,事先获得了监管部门的行政许可,在国家权威媒体上进行了采购信息公开披露,每次开启供应商的报盘文件都有公众见证,每次谈判的采购记录非常齐全,均有各参加人员的签字,等等。我又拿来他们区政府采购中心制定的《竞争性谈判管理标准》,与竞争性谈判采购卷宗中的内容进行一一对照查看,彼此之间,几乎都能够相互印证。

短短两个小时的考察结束了。夜深了,人也静了,静得仿佛能听得到脉膊的跳动。我躺在宾馆的床上怎么也睡不着,思绪如水银般一发不可收拾。我在回想着白天所见到的一切,南海区政府采购中心搞得有声有色,给我们带来了巨大的启示。我认为,这一切都与当地党委和政府主要领导的重视和呵护是分不开的。在介绍采购中心制度建设和管理机制时,黄冬如主任多次向我提到采购中心是比照我国香港地区的政府采购制度执行的。我们知道,香港已经加入了WTO《政府采购协定》,政府采购的基本原则、采购范围、监督和执行、质疑投诉等方面的制度与实施政府采购制度的国家和地区已经接轨,与美国、韩国等国家一样,香港地区也在实施集中采购制度,他们的政府采购制度中没有专门以营利为目的的招标公司或者类似的以私利为目的的代理企业。前不久听说北京某区领导决定撤销政府采购中心,将货物、工程和服务全部委托给社会中介机构也就是招标公司代理采购。这是一个令人深思的问题,其做法显然有悖于我国法律规定。南海区政府采购中心作为一个县级的集中采购执行机构,能够逐渐与国际上的政府采购规则接轨,对货物、工程和服务这三类采购对象进行统一采购,并建立健全规范化的集中采购制度,这不能不令其它省市党委和政府主要领导反思。同时,我认为,南海区的政府采购能够严格执行统一采购制度,将为我国其它省市的集中采购制度带来积极的影响,使各级政府集中采购制度走向健康的发展轨道。为了有效地执行我国的集中采购制度,为各级政府采购中心保驾护航,从而与国际上的政府采购制度接轨,现行的招标投标法必须废止,将其内容纳入到政府采购法律制度中,与此同时,必须修改我国现行的政府采购法,明确规定各级政府采购中心为我国各级政府及其所属机构、各事业单位、各团体组织等采购人统一采购货物、工程和服务的法定执行机构。

渐渐的东方已泛出鱼肚白,一缕淡淡柔柔的曙光透过窗帘洒进了屋子,使人感觉暖洋洋的很舒服。我将头扭向窗外直视着它。又是一个崭新的日子!不论昨天如何,每天新一轮的太阳都会准时升时,周而复始,永恒不变!



谷辽海

2006年3月12日星期日于北京

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福建省人民代表大会常务委员会关于设定福建省人民政府规章罚款限额的决定

福建省人大


福建省人民代表大会常务委员会关于设定福建省人民政府规章罚款限额的决定
福建省人大


(1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过)


《中华人民共和国行政处罚法》第十三条规定:对违反行政管理秩序的行为,尚未制定法律、法规的,省、自治区、直辖市人民政府和省、自治区、直辖市人民政府所在地的市人民政府以及经国务院批准的较大的市制定的规章可以设定一定数量的罚款,罚款的限额由省、自治区、直辖
市人民代表大会常务委员会规定。我省人民政府就设定省政府规章罚款限额已提出议案,本次常委会审议了这个议案。现对我省此类规章设定罚款的限额及有关事项作如下规定:
一、对非经营性活动中违反行政管理秩序的行为设定罚款,最高限额为1000元。
二、对经营活动中违反行政管理秩序的行为设定罚款,有违法所得的,不得超过违法所得的3倍,但最高限额不得超过30000元;无违法所得的,最高限额为10000元。
三、福建省人民政府在制定规章时,可以在罚款限额规定的范围内,根据过罚相当的原则,对公民、法人或其他组织设定不同的罚款幅度。
四、本决定自1996年12月1日起施行。福建省人民政府在本决定施行前制定的规章中,关于罚款的规定与本决定不符合的,应当根据本决定予以修订,并在1997年12月31日前修订完毕。修订前,原规定仍然有效。



1996年11月29日
崔建远 清华大学法学院 教授


关键词: 土地储备 土地储备中心 一级开发企业 实际用地者
内容提要: 土地储备制度虽然已经付诸实践,但在法律关系方面尚未理顺,应当明确前期开发整理储备土地的企业与土地储备中心、国土资源管理部门、实际用地者等之间的法律关系,以及实际用地者与国土资源管理部门之间的法律关系,以求妥当地平衡各自的利益关系。


一、引言
建设用地使用权出让洽商甚至签订合同之时,建设用地可能是尚未拆迁、补偿、安置的“生地”,甚至是尚未征收的集体所有的土地,也可能是已经征收、拆迁、补偿、安置完毕并达到“五通一平”或“七通一平”的“熟地”。属于“熟地”的,有些来自土地储备。广州市、安徽省、重庆市、成都市、上海市和北京市等市,都实行了土地储备制度,使得相当数量的建设用地来自土地储备机构的供应,相应的,建设用地使用权的取得,便以“熟地”作为标的物。
鉴于建设用地使用权与土地储备制度的关联如此密切,而实际运作中也有诸多需要规范和完善之处,国土资源部、财政部和中国人民银行于2007年11月19日出台了《土地储备管理办法》。鉴于该管理办法规定了土地储备制度与建设用地使用权之间的关系,牵涉几方主体及其所承受的权利义务,也鉴于其中某些设计和规定尚有完善的余地,加上实务中仍有未尽符合规定的操作,有必要对其介绍、分析和评论。
《土地储备管理办法》规定,所谓土地储备制度,是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标,依法取得土地,进行前期开发、储存以备供应土地的行为(第2条第1款)。土地储备工作的具体实施,由土地储备机构承担(第2条第2款)。土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位(第3条)。各地应根据调控土地市场的需要,合理确定储备土地规模,储备土地必须符合规划、计划,优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地(第6条)。土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划,报同级人民政府批准,并报上级国土资源管理部门备案(第7条)。
关于可纳人土地储备范围的土地,按照《土地储备管理办法》的规定,市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备(第11条)。因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的,应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准,依法对土地使用权人给予补偿后,收回土地使用权。对政府有偿收回的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备(第12条)。根据土地储备计划收购国有土地使用权的,土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准,由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商,经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备(第13条)。政府行使优先购买权取得的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳人土地储备(第14条)。已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备(第15条)。
关于开发商等用地者从储备的土地中取得建设用地使用权,《土地储备管理办法》规定,市、县人民政府可根据需要,对产权清晰、申请资料齐全的储备土地,办理土地登记手续,核发土地证书。供应已发证储备土地前,应收回土地证书,设立土地抵押权的,要先行依法解除(第17条)。土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发,使之具备供应条件(第18条)。前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的,要按照有关规定,通过公开招标方式选择工程实施单位(第19条)。储备土地完成前期开发整理后,纳人当地市、县土地供应计划,由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地(第22条)。
《土地储备管理办法》还规定了特殊的利用储备土地的方式:“在储备土地未供应前,土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物,通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用,应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用,一般不超过两年,且不能影响土地供应”(第21条)。
二、分析与评论
(一)关于土地储备制度的功能和定位
关于土地储备制度的功能和定位,应从以下方面来认识:(1)它改变了我国土地征收和供应的结构,完善了政府垄断一级土地取得与供应的制度。[1]土地储备制度使土地供应方式由“毛地出让”(生地出让)转向“净地出让”(熟地出让),从协议出让为主转向以招拍挂出让为主。[2](2)土地储备制度使土地征收、房屋拆迁成本与建设用地使用权出让的收益分离核算,可以避免协议出让中房地产商与政府在征收拆迁成本、出让金与土地规划参数间不断地讨价还价的现象。土地储备制度割断了用地者与被征地人之间的直接利益联系,可以避免拆迁补偿费用与土地出让价格直接挂钩,有利于政府全面而有效地控制土地的利用、开发,更好地实施土地规划。[3](3)土地储备制度不仅具备调控土地供给的作用,也具备调控土地需求的功能,增强了政府对土地市场的调控能力。(4)土地储备制度激活了存量土地的利用价值,对一些地段比较偏僻、开发条件不理想以及闲置的城市土地,土地储备机构统一管理,有利于政府实施土地利用总体规划和城乡总体规划,通过前期开发和整理,作出统一计划和整体安排,加快企业存量土地盘活进度,解决部分企业改制的燃眉之急,实现土地的再开发和再利用,促进土地资源的优化配置,提高土地的利用效率。(5)促进土地保值、增值,加强土地资产管理。(6)有助于防范和化解金融风险。[4]
(二)土地储备机构的法律地位和功能
土地储备机构并非建设用地使用权的出让方,类似于仓储者,它管理着已经储备的土地。建设用地使用权的出让方依然是市、县人民政府国土资源管理部门。实际上,《土地储备管理办法》第22条已经明确了这一点。
(三)储备土地的取得方式
储备土地的取得,按照《土地储备管理办法》的规定(第11条以下)和实务中的操作,大概有土地征收、土地收回、土地购买和土地置换四种方式。
(四)《土地储备管理办法》第21条后段的规定不符合现行法及其理论
已经储备的土地,在出让建设用地使用权之前,仅仅以国家土地所有权的形态存在,并无建设用地使用权的身影。既然如此,《土地储备管理办法》第21条后段规定储备土地设立抵押权,就不符合我国的现行法及其理论。在我国现行法上,土地所有权不得抵押,能够抵押的是(出让的)建设用地使用权、“四荒”土地承包经营权,在土地储备制度的背景下,只有(出让的)建设用地使用权。既然所储备土地中不含有建设用地使用权,即欠缺作为独立之物的抵押物,谈何以储备土地设立抵押权?!
(五)建设用地使用权的标的物
土地储备制度下,建设用地使用权的标的物是“熟地”。所谓“熟地”,是指已经完成了征地、拆迁、补偿、安置等项工作,土地已经达到了“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”,即土地的一级开发完毕,“生地”变成了“熟地”。
(六)前期开发整理储备土地的当事人及其法律关系
1.前期开发整理储备土地的企业与土地储备中心
土地储备中心,即《土地储备管理办法》规定意义上的土地储备机构。虽然(土地储备管理办法》规定它应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发,使之具备供应条件(第18条),但往往并不亲自实施实际的“七通一平”等具体工作,而是经市、县人民政府土地资源管理部门授权,来委托特定的企业承做土地的一级开发,或者说从事前期开发整理储备土地。土地储备中心和前期开发整理储备土地的企业之间的关系,属于代理人和相对人之间的关系。
虽然有些市把土地储备中心作为土地征收、拆迁的主体,也有学说表示支持,但由于土地征收为行政权力的运作,属于政府机关的职能,而土地储备中心并非行政机关,而是事业单位,所以,不应将土地储备中心作为土地征收的主体。不过,可以由政府机关授权土地储备中心,实施征收、拆迁、补偿、安置等土地一级开发的具体工作,此时,相对于被征收人来说,土地储备中心不是当事人,当事人为市、县人民政府国土资源管理部门。
2.前期开发整理储备土地的企业与市、县人民政府国土资源管理部门
如同前述,在前期开发整理储备土地的层面上,市、县人民政府国土资源管理部门与实施土地一级开发的商家各为当事人一方,市、县人民政府国土资源管理部门承担的义务是向该企业支付补偿款,享有的权利是适时收回建设用地。
3.前期开发整理储备土地的企业与实际用地者
前期开发整理储备土地的企业与实际用地者之间的关系,有些人认为属于建设用地使用权转让合同关系,尤其是有些市也确实要求前期开发整理储备土地的企业与实际用地者之间签订建设用地使用权转让合同,以及补偿合同。下文的案例分析即属此类。但这是违反法律和法理的。合乎法律及法理的意见应是,前期开发整理储备土地的企业与实际用地者之间本来没有直接的合同关系,应当是前期开发整理储备土地的企业和国土资源管理部门之间具有法律关系,国土资源管理部门与实际用地者之间发生建设用地使用权出让合同关系。在该企业和国土资源管理部门之间的关系中,国土资源管理部门从该企业之手收回建设用地,向其支付补偿款。在国土资源管理部门和实际用地者之间的合同关系中,国土资源管理局向用地者移转建设用地使用权,用地者支付出让金。支付补偿款的合理流程应为:国土资源管理局向该企业支付补偿款,实际用地者向国土资源管理局支付地价款。但实务的运作时常将上述流程做一定程度的变通,呈现给人们的流程是:国土资源管理局将建设用地使用权先出让给实际用地者,同时获取地价款;实际用地者和前期开发整理储备土地的企业依政府部门的指示而签订《建设用地使用权转让补偿协议》,实际用地者将地价款的一部分付给前期开发整理储备土地的企业,实际上是代国土资源管理局支付给前期开发整理储备土地的企业补偿款;而后,前期开发整理储备土地的企业将建设用地退回国土资源管理局;国土资源管理局再将真正拥有的“另一建设用地使用权”实际出让给用地者。本来,前期开发整理储备土地的企业拥有的建设用地使用权和用地者将要取得的建设用地使用权,是两项不同的建设用地使用权,发生联系的,只是所处的地段(宗地)相同。
三、涉及土地储备的案例分析
(一)基本案情
2006年4月5日,W市国土资源管理局从乙单位收回A号建设用地。2009年10月7日,W市土地交易中心受W市国土资源管理局委托挂牌出让A号地块的建设用地使用权。甲公司通过挂牌方式取得该宗土地的建设用地使用权,与W市土地交易中心签订了《成交确认书》。《成交确认书》规定:“请持此确认书于巧个工作日内向W市土地整理储备供应中心付清成交金额50%部分,在《成交确认书》签订之日起15个工作日内按照挂牌结果以及挂牌文件确定的内容与转让方签订《建设用地使用权转让补偿合同》。”随后,甲公司与乙单位签订了《建设用地使用权转让补偿合同》,约定乙单位保证A号地块的建设用地使用权无任何权利纠纷和争议,保证按照约定交付土地;甲公司保证按照约定分四期向乙单位支付补偿费。
在实际的履行过程中,乙单位认为甲公司是从自己手里受让的A号地块的建设用地使用权,乙单位的上级主管部门以公告方式对A号地块的建设用地使用权等提出异议,并导致甲公司无法办理报建手续、拆迁手续。从而发生纠纷。各方之间的法律关系如何?甲公司能取得A号地块的建设用地使用权吗?若能取得,是从何人之手取得呢?
(二)分析
1.2009年W市土地交易中心受W市国土资源管理局委托挂牌出让A号地块的建设用地使用权的行为,应被认定为建设用地使用权出让,而不是建设用地使用权转让。其理由如下:
(1)国土资源管理局是建设用地使用权的出让主体
建设用地使用权出让,是国家将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付地价款的行为。而建设用地使用权转让,是土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。(注:《中华人民共和国物权法》第15条等将物权变动与引起变动的原因行为区分开来,若循此路,建设用地使用权出让、转让可作为物权变动,就不同于建设用地使用权出售、赠与。)可见出让和转让所要求的一方主体是不同的,出让行为中的一方主体是国家,转让行为中的转让方则是土地使用者,受让方将成为土地使用者。
本案中,甲公司通过挂牌方式取得该宗土地的建设用地使用权。招标拍卖是土地使用权出让的方式之一,而该建设用地使用权交易是W市土地交易中心代表W市国土资源管理局以招拍挂方式出让的,委托人是W市国土资源管理局,有证据《W市挂牌出让建设用地使用权公告》和《建设用地使用权挂牌竞买须知》予以证明。《建设用地使用权成交确认书》规定,该宗土地待拆迁完毕后,甲公司按照法律法规规定持相关资料到W市国土资源管理局申请办理拆迁验收手续,签订《建设用地使用权出让合同》,上述内容证明了W市国土资源管理局是建设用地使用权交易的出让方。同时,W市土地整理储备中心受W市国土资源管理局的委托,于2008年7月23日向甲公司发出的《工作联系函》就是否继续履行《成交确认书》进行了讨论,W市国土资源管理局还曾确定以两宗储备地块置换甲公司的用地,这也证明了W市国土资源管理局是建设用地使用权交易的出让主体。
(2)甲公司取得土地使用权是基于W市国土资源管理局的出让行为
第一,W市国土资源管理局委托土地交易中心将该宗土地的建设用地使用权挂牌,甲公司通过竞买的方式取得该建设用地使用权,其法律基础是国土资源管理局的出让行为。
第二,从甲公司取得该建设用地使用权的内容和效力来看,甲公司取得的不是乙单位名下的建设用地使用权,而是与其内容和效力不同的另一建设用地使用权,该建设用地使用权不可能因乙单位的转让行为而取得,只能基于W市国土资源管理局的出让行为而取得。
根据《城市房地产管理法》第38条和第39条,以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条、第21条、第22条的规定,土地使用权的转让受到一定的限制:其一,未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让;其二,土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移;其三,土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。本案中,乙单位提交的证据哎土地使用权证》表明该宗地块的土地使用权的类型为出让,土地用途为文体用地,土地使用权的期限为40年,至土地交易中心签发《成交确认书》之日,乙单位土地的剩余年限为35年。而《挂牌出让建设用地使用权公告》显示,甲公司取得的建设用地使用权的土地用途是商业用地,出让年限为40年。显然,甲公司取得A号地块的建设用地使用权已不是(乙单位拥有的)原物及原权利,土地用途已改变,由原来的文体用地变为商业用地,建设用地使用期的年限已为40年,而不是转让行为要求的剩余期限35年。如果主张该建设用地使用权交易是转让行为,则既违反了上述《城市房地产管理法》第38条和第39条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》关于土地使用权转让规定,也不符合本案的事实。此外,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定,土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依规定重新签订土地使用权出让合同。《W市土地储备管理办法》第8条也规定,对于改变批准用途用于商业等经营性用地或以出让方式取得土地使用权后无力进行开发的,应由政府收回进人土地储备。可见,在土地用途已改变的情况下,乙单位没有权利将其既有的土地使用权进行转让,这恰好证明了挂牌出让的A号建设用地使用权是W市国土资源管理局出让的建设用地使用权。
第三,《成交确认书》并没有规定在合同签订当时或稍后办理移转登记手续,而是约定由买受人甲公司在未来办理过户登记手续,这就使得甲公司取得A号地块的建设用地使用权非常类似于期房的买卖、未来物的买卖。期房的买卖不要求出卖人在签订房屋预售合同时享有所有权,未来物的买卖不被定性为出卖他人之物,因此,《成交确认书》不宜被定性为出卖他人之物的合同,而应比照期房买卖合同、未来物买卖合同,认定为出卖自己之物且合法有效的合同。否则,就是没有做到相似的事物相同处理。上列观点之所以成立,是因为我国现行法未规定买卖物的所有权自合同成立时移转,而是奉行买卖物所有权自交付或登记时移转的原则,建设用地使用权自办理变更登记时转移。只要在履行期限届满时出卖人能够移转买卖物的所有权,就达到了买卖合同的目的,无须出卖人于订立买卖合同时即拥有买卖物的所有权。
2.《成交确认书》规定的“请持此确认书于15个工作日内向W市土地整理储备供应中心付清成交金额50%部分,在《成交确认书》签订之日起15个工作日内按照挂牌结果以及挂牌文件确定的内容与转让方签订《建设用地使用权转让补偿合同》”的条款,是建设用地使用权出让合同的一个组成部分,确定了出让金的支付方式;依据此条款,甲公司与乙单位签订的《建设用地使用权转让补偿合同》正是为了实际履行上述地价款而产生的。
根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第20条第1款关于“以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后,中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金,转作受让地块的定金。出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书”的规定,W市土地交易中心与甲公司签订了《成交确认书》,并约定了成交价款的总额,还约定了双方在A号地块的土地拆迁完毕后签订《建设用地使用权出让合同》,对双方的权利义务作了分配。之所以在《成交确认书》中规定甲公司与乙单位签订《建设用地使用权转让补偿合同》,其目的是为了保证《成交确认书》中所确认的合同内容的履行。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。国家应根据土地使用者的使用年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。根据《W市土地储备管理办法》第11条规定,在土地收归国有后,应由W市土地储备供应中心负责退还乙单位未使用年限的土地出让金及对地内建筑物进行补偿。政府在出让土地前应将地块收归国有,但是在政府无力支付回购款或不愿直接向原土地使用权人补偿时,可以确定由新的受让人(买受人)替政府向原土地使用权人垫付款项。本案即属于政府提前收回土地使用权的情形,W市国土资源管理局应当向乙单位支付提前收回土地的补偿,只是补偿款没有采取国土资源管理局直接向乙单位支付补偿款的方式,而是通过《成交确认书》确定甲公司将出让金的一部分支付给乙单位来实现的。本来应有的流程是:国土资源管理局从乙单位收回土地使用权,同时支付补偿款;国土资源管理局将位于该地段的但性质不同的另一建设用地使用权出让给甲公司,甲公司支付出让金。本案的运作实际将上述流程做了一定程度的变通,呈现给人们的流程是:国土资源管理局将其后出现的“另一建设用地使用权”先出让给甲公司,同时获取出让金;甲公司和乙单位依政府部门的指示而签订《建设用地使用权转让补偿合同》,甲公司将出让金的一部分付给乙单位,实际上是代国土资源管理局支付给乙单位补偿款;而后,乙单位将土地使用权退回国土资源管理局;国土资源管理局再将真正拥有的“另一建设用地使用权”实际出让给甲公司。乙单位既有的土地使用权和甲公司将要取得的建设用地使用权,是两项不同的建设用地使用权,发生联系的,只是所处的地段(宗地)相同。由此可见,甲公司和乙单位依照政府部门的指示签订《建设用地使用权转让补偿协议》,只是具有中国特色的实务运作中出现的措施,重在甲公司向乙单位支付补偿款,所谓的建设用地使用权转让无非是为甲公司向乙单位支付补偿款寻找出来的理由,并非法律意义(真正意义、典型意义)上的建设用地使用权转让,因为乙单位并不享有甲公司在其后应取得的A号地块的建设用地使用权,乙单位将向国土资源管理局退回土地使用权,而不是向甲公司转让建设用地使用权。
上述分析并不表明乙单位在《建设用地使用权转让补偿合同》签订和履行阶段没有土地使用权,它的确拥有土地用途为文体用地、期限为40年的A号地块的土地使用权。按照这些合同的规定与政府部门的指示,乙单位在享受收取补偿款权利的同时,应负有交出建设用地和土地使用权的义务;从甲公司取得补偿款,向国土资源管理局退回土地使用权。与此相适应,乙单位对其将要退回土地使用权也负有义务,如担保没有第三人主张租赁权、他物权等权利,以保障甲公司实现其合同目的。假如有第三人主张此类权利,甲公司有权暂时拒付补偿款。

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