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四川省人民政府


四川省城市住宅物业管理暂行办法
四川省人民政府令〔第119号



《四川省城市住宅物业管理暂行办法》已经1999年1月28日省人民政府第19次常务会议通过，现予发布施行。

第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅物业管理，保障住宅物业的合理使用，维护住宅的公共秩序，创造良好的居住环境，根据国家有关规定，结合四川省实际，制定本办法。
第二条 在四川省行政区域内从事城市住宅物业管理活动，适用本办法。
第三条 本办法所称住宅物业，是指城市各类住宅及其配套的共用设施、设备和公共场地。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业与住宅业主、使用人依据合同约定，对各类房屋及其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等进行维护修缮、整治等管理或者服务的活动。
本办法所称业主，是指住宅物业的所有权人；使用人是指物业的承租人或者实际使用的其他人。
本办法所称物业管理企业，是指取得物业管理企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主管理委员会的委托，根据物业管理委托合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。
第四条 省人民政府建设行政主管部门和市、州、县人民政府、地区行政公署确定的房地产管理部门是同级人民政府、地区行政公署物业管理主管部门，对本行政区域内住宅物业管理活动实施监督、指导。
第五条 各级人民政府的规划、工商、公安、市政公用、环卫等管理部门按照各自的职责，对住宅物业管理活动实施监督、指导。城市街道办事处协助、配合有关部门做好监督和指导工作。
第六条 住宅物业由业主自主管理，业主可以委托物业管理企业实施专业服务管理。
委托物业管理企业实施专业服务管理，应当引入竞争机制，逐步实行招标投标。
第七条 业主或者使用人对住宅的所有权、使用权，以及对配套共用设施、设备和公共场地、绿地依法共同享有的所有权、使用权受法律保护，他人不得侵占。

第二章 业主管理委员会
第八条 城市住宅区（楼）应当依照本办法规定实行业主大会制度，业主大会讨论决定住宅物业自主管理的重大问题，选举产生业主管理委员会。
第九条 城市住宅区（楼）有下列情形之一的，由物业所在地物业管理主管部门会同住宅出售单位召集业主召开业主大会：
（一）公有住房出售率达到总建筑面积40％的；
（二）商品住房入住率达到50％的。
第十条 业主大会应当通知全体业主参加；业主人数较多时，应当推选业主代表参加。
业主大会应当由过半数业主出席；所作出的决定，应当经出席业主大会的业主过半数通过。
业主大会应当邀请居民委员会和物业使用人代表列席。
第十一条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主管理委员会组成人员；
（二）审议通过业主管理委员会章程和业主公约；
（三）听取和审议物业管理工作报告；
（四）决定或者授权业主管理委员会选聘、解聘物业管理企业；
（五）决定物业管理的其他重要事项。
第十二条 业主管理委员会设立后应当报物业所在地物业管理主管部门备案。备案时需提交业主管理委员会章程、业主大会决定、选举结果及其成员名单等有关资料。
一个住宅区（楼）内只能成立一个业主管理委员会。
第十三条 业主管理委员会由主任、副主任、委员组成，在业主中选举产生，数额应当为5人以上单数，每届任期3年；因物业产权变更不再是业主的，应当予以改选；连选可以连任。
第十四条 业主管理委员会履行下列职责：
（一）召集并主持业主大会，并向业主大会报告物业管理的实施情况；
（二）通过招标选聘物业管理企业，并与物业管理企业签定物业管理委托合同；
（三）听取住宅业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的工作，协助物业管理企业落实各项管理措施；
（四）按照物业管理委托合同，监督物业管理企业，根据物业管理企业的服务水平，依法变更、解除物业管理委托合同；
（五）接受物业管理主管部门等有关部门和所在地城市人民政府的指导和监督。
业主管理委员会不得从事以营利为目的的经营活动。
第十五条 业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，经业主大会讨论通过，对全体业主具有约束力。
物业业主或者使用人应当严格遵守业主公约。

第三章 物业管理企业
第十六条 物业管理企业应当按照国家和省的有关规定向县级以上物业管理主管部门申领物业管理资质证书，经工商登记注册后，方可从事物业管理活动。
省外物业管理企业进入本省接受委托从事物业管理活动的，应当持资质证书和有关证件到省建设行政主管部门办理资质验证手续。
第十七条 物业管理企业的义务：
（一）全面履行物业管理委托合同，及时提供优质物业管理服务，提高物业管理水平；
（二）接受业主管理委员会的监督，定期向业主管理委员会报告工作；
（三）组织开展社区综合服务和健康有益的娱乐活动；
（四）加强内部管理，建立健全物业维修费用收支记录等管理制度；
（五）接受物业管理主管部门等有关部门和住宅所在地人民政府的指导监督。
第十八条 物业管理企业的权利：
（一）依据国家和省的有关规定收取物业管理公共服务和代办服务费用；
（二）依法开展多种经营活动和特约有偿服务；
（三）有权制止违反本住宅区（楼）业主公约和物业管理委托合同的行为；对造成共用设施、设备损坏的，有权要求赔偿；对严重违反业主公约和业主管理委托合同的行为，有权依照业主公约和合同约定及时予以处理，或交由有关部门依法处理。

第四章 物业管理的实施
第十九条 新建商品住宅及其配套设施全部竣工后，由建设行政主管部门组织综合验收，物业管理主管部门应当参与。
住宅经综合验收后，在业主管理委员会成立前，暂由开发建设单位负责组织实施物业管理。公有住房出售后，未委托物业管理企业实施管理的，暂由出售单位负责组织实施物业管理。
业主管理委员会成立后，由业主大会或者业主管理委员会选聘物业管理企业对住宅物业实施管理。
第二十条 业主大会或者业主管理委员会委托物业管理企业实施物业管理，应当与物业管理企业签定物业管理委托合同。委托合同应当包括委托管理事项、管理权限、管理期限、管理费用、双方的权利和义务、违约责任、合同变更与解除等条款。
物业管理委托合同应当使用国家规定的示范文本，并报当地物业管理主管部门备案。
第二十一条 物业管理委托合同中应当约定下列物业管理服务事项：
（一）住宅共用部位、共用设施设备以及各类管道、线路的使用管理、维修和更新；
（二）保洁服务、绿化服务、保安服务、车辆管理；
（三）住宅自用部位和自用设备的维修、更新；
（四）业主或者业主管理委员会委托的其他事项。
第二十二条 委托物业管理企业实施物业管理时，开发建设单位或者公有住房出售单位应当在所在地物业管理主管部门监督、指导下，向物业管理企业移交下列工程建设资料：
（一）住宅规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑及结构、设备竣工图；
（三）住宅地下管网结构图；
（四）有关设施设备的使用和维修技术资料；
（五）依法签定的质量保证协议；
（六）物业管理必需的其他工程建设资料。
第二十三条 住宅自用部位、自用设备超过法定保修期后的维修、更新，由业主或者使用人负责，费用自理。物业管理委托合同另有约定的除外。
第二十四条 住宅共用部位和共用设施设备超过法定保修期后的维修、更新，由物业管理企业或者管理单位负责，其费用在住宅共用部位维修基金、共用设施设备维修基金中列支。
住宅户外供水、供电、燃气等设施设备的管理、维护，由供水、供电、燃气等企业负责。
第二十五条 物业业主和使用人使用物业应当遵守下列规定：
（一）不得违反法律法规、业主公约和物业管理委托合同；
（二）不得擅自改变房屋的结构、外形及其色调；
（三）不得随意接引、拆除和损坏共用设施设备；
（四）不得擅自从事经营活动；
（五）保持物业的完好、整洁和安全，不得占用公共场地堆放杂物，不得随意倾倒垃圾或者从事污染环境的其他活动；
（六）业主转让物业后，新业主须在办妥转让手续30日内告知物业管理企业；
（七）按照规定及时缴纳物业管理服务费用。
第二十六条 因装饰装修危及公共安全或者影响毗邻正常使用物业的，业主或者使用人应当及时改正并负责维修；拒不改正、维修的，物业管理企业有权制止，并实施维修，所产生的费用由物业业主或者责任人承担。
第二十七条 物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或者解除后30日内，向业主管理委员会办理有关交接手续，并报物业管理主管部门备案。

第五章 物业管理经费和专用房屋
第二十八条 物业管理经费包括共用部位维修基金、共用设施设备维修基金、公共服务收费、代办服务收费、特约服务收费。
第二十九条 出售商品住房和公用住房，应当按一定比例提取共用部位、共用设施设备维修基金，用于住宅共用部位、共用设施设备的维修及设备重置、改造、更新。
共用部位、共用设施设备维修基金的提取比例、管理使用办法，按照财政部、建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》执行。
第三十条 物业管理企业提供公共服务可以按照国家和省的有关规定收取物业管理公共服务费。
物业管理公共服务收费实行政府定价或者政府指导价。物价部门会同物业管理主管部门根据当地经济发展水平和物业管理服务质量，确定、调整物业管理公共服务收费标准。
在已委托实施物业管理的住宅区内，已购买商品房取得产权后尚未入住的业主，减半缴纳物业管理公共服务费；尚未售出的商品房，开发建设单位应当按照一定比例缴纳物业管理公共服务费，具体比例由开发建设单位与物业管理企业协商确定。
第三十一条 物业管理企业受供水、燃气、供电、通讯、光纤网络等企业的委托，代收水、气、电、通讯、有线电视等费用的，按照价内倒扣不高于3％的比例向委托企业收取代办服务费，不得向业主或者使用人另收代办服务费。
第三十二条 物业管理企业可以为物业业主或者使用人提供代请保姆或者钟点工、清洗家用电器、代购商品等专项特约服务，并由物业管理企业与业主或者住宅使用人协商收取特约服务费。
第三十三条 物业管理企业应当根据国家有关规定，向物价部门申领经营性收费许可证，实行亮证收费。
第三十四条 开发建设单位委托物业管理企业承担住宅法定保修期内的保修义务的，应当将保修费用交由物业管理企业按规定使用。
第三十五条 物业管理经费的收取和使用，应当统一管理、专款专用，严格帐务核算，并按年度向物业业主和使用人公布。
第三十六条 商品房开发建设单位应当按照有关规定，配套修建必需的物业管理用房。业主、业主管理委员会委托物业管理企业实施物业管理，应当提供必需的物业管理用房。

第六章 法律责任
第三十七条 违反本办法第十六条规定，未取得物业管理企业资质证书、未办理资质验证手续或者超出资质证书核定范围从事物业管理服务的，由物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正或者不具备从业条件的，责令停止从事物业管理活动，可处2千元以上2万元以下罚款。
第三十八条 物业管理企业违反本办法第十七条规定，由物业管理主管部门责令其限期改正；逾期不改正或者严重侵犯业主、使用人权益的，处3万元以下罚款；情节严重的，降低直至取消物业管理企业资质。
物业管理企业工作人员严重渎职，或者侵犯业主、使用人财产权或者人身权的，业主管理委员会可以要求物业管理企业对有关责任人员予以解聘，并提请物业管理等有关主管部门依法处理。
第三十九条 物业管理企业在住宅区内未经业主管理委员会同意和城市规划等有关行政主管部门批准，擅自搭建建筑物、构筑物或者随意占用公共场地、绿地的，由物业管理主管部门责令其限期改正，恢复原状；逾期不改正的，有关主管部门可以依法强制拆除，并予以行政处罚，物业
管理主管部门可以降低直至取消物业管理企业资质。
第四十条 物业业主或者使用人违反本办法第二十五条规定的，由物业管理等有关主管部门按照有关法律法规的规定予以处罚。
第四十一条 业主大会、业主管理委员会所作出的决定违反本办法规定的，物业管理主管部门应当责令限期改正或者予以撤销，并通知全体业主。
第四十二条 物业管理企业与物业业主或者使用人一方违反物业管理委托合同的，另一方有权按照合同约定解除委托合同，并追究违约方的违约责任。
第四十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附 则
第四十四条 四川省城市区域内的其他各类房屋建筑实施物业管理，参照本办法执行。
第四十五条 本办法中有关用语的含义为：
（一）住宅自用部位，是指一套住宅户内自用的客厅、房间、厨房、卫生间、阳台、天井和庭院（含围墙）以及室内粉饰等部位。
（二）住宅自用设备，是指住宅户内的门窗、卫生洁具和供水、排水、燃气管道、电线、各类表具等设备。
（三）住宅共用部位，是指住宅建筑的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
（四）住宅共用设施设备，是指住宅区（楼）内，建筑费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、天线、水箱，加压水泵、锅炉、电梯、供电线路、照明、暖气线路、煤气线路、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施及共用设施
设备使用的房屋等。
第四十六条 本办法自发布之日起施行。



1999年2月26日
黑龙江省齐齐哈尔市人民政府


齐齐哈尔市民办科技机构管理办法
齐齐哈尔市人民政府第3号令


第一章 总 则
第一条 为了加强对民办科技机构的管理，根据《黑龙江省民办科技机构管理规定》精神，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 民办科技机构是指由辞职、停薪留职和离退休科技人员自愿结合、自筹资金、自主经营、自负盈亏进行科学技术研究、开发、经营和服务的经济实体。
第三条 民办科技机构应遵守国家的法律、法规和规章，不得泄露国家的机密和侵犯国家、集体及他人的技术权益和经济利益。
第四条 科技、经济、工商、财税、金融、劳动人事等管理部门应采取积极措施和扶植政策，鼓励民办科技机构的发展，保护其合法权益。

第二章 审批条件和程序
第五条 民办科技机构分为集体、个体（包括个人合伙）和私营三种类型。
（一）集体所有制科技机构。财产归集体所有，按照集体所有制组织原则，共同出资，按劳分配，民主管理，提留公共积累并独立承担民事责任。
（二）个体科技机构。个人经营的，以个人全部财产承担民事责任；家庭经营的，以家庭全部财产承担民事责任；合伙经营的，由合伙人共同承担民事责任。
（三）私营科技机构。按《中华人民共和国私营企业暂行条例》的规定管理。
第六条 申请建立民办科技机构须具备下列条件：
（一）有明确的专业技术研究、开发领域和业务经营范围。
（二）集体或私营科技机构须有八名（含八名）以上专职人员（私营科技机构不包括投资者）。其中至少有三名与经营范围相适应的具有工程师、助理研究员或讲师等中级以上技术职务的专职科技人员，有两名以上财务管理人员。
个体科技机构有一名（含一名）以上与经营范围相适应的专职科技人员。
（三）创办人须为有中专以上学历或有发明创造，取得市级以上科技成果或具有中级以上技术职务的科技人员。
（四）具备适应工作需要的固定场所和一定数量的资金。
集体科技机构的注册资金须在三万元以上（含三万元）；私营、个体科技机构的注册资金须在二千元以上（含二千元），并拥有必要的设施（仪器、设备等）。
（五）有明确的组织章程。
（六）有完整的财务帐册。
个人合伙开设科技机构须签定书面协议。其内容应包括各自出资额、盈余分配、债务承担及入伙、退伙或合伙终止条件等事项。
第七条 建立民办科技机构，应由创办人向该机构所在地的县（区）科委提出申请，并报送下列文件一式五份：
（一）申请报告。
（二）组织章程（包括机构服务宗旨、经济性质、专业技术领域、经营范围、领导机构设置、人员组成、法人代表、资金来源、财产归属、核算形式和分配办法等内容）。
（三）民办科技机构登记表（由市科委统一印制）。
（四）资金信用证明或验资证明。
（五）创办人及专职人员身份证明材料。
申请建立属建筑工程、医药、卫生、食品、计量、放射性、易燃、易爆、剧毒、高空和高压作业等专业领域的民办科技机构，还须按国家和本市的规定，提交有关主管部门的批准文件。外省、市、县科技人员来本市建立民办科技机构的，还须提交该地县以上人民政府出具的证明。
第八条 市区内民办科技机构经所在地的区科委认定资格后上报市科委审核批准，下达批复文件。市属各县由县科委认定并核准批复，报市科委备案。创办人须凭批件到所在地的县（区）工商行政管理部门办理营业执照，同时到税务、银行和公安部门办理税务登记、开立帐户和刻制印
章等手续。
第九条 民办科技机构使用的名称，应符合国家有关规定，与其规模、地位相适应并能反映其所属行业、经营业务等特点。禁止仅以市、县、区地名为民办科技机构的名称。
第十条 民办科技机构合并、分立、转业、迁移、歇业以及改变名称、经营范围、经济性质或法人代表等，须经市科委批准，并到所在地的县（区）工商行政和税务管理部门办理变更或歇业手续。
民办科技机构未经原审批机关批准，擅自变更机构名称、法人代表或歇业，给国家、集体和公民带来损失的，应承担相应的法律责任。

第三章 经营范围和方式
第十一条 民办科技机构可以经营下列业务：
（一）新技术、新产品、新工艺、新材料、新设备的研究开发、应用和科技成果的推广。
（二）引进技术和设备的消化、吸收、移植和创新。
（三）技术转让、技术咨询、技术培训、技术承包等技术服务工作。
（四）对自行研究开发的新产品实行生产、经销、服务一体化经营。
第十二条 民办科技机构可以与其它各种所有制形式的经济组织联营，实行技术入股，组建企业集团；领办、创办、承包中小企业和乡镇企业。
集体所有制民办科技机构按规定经涉外经贸管理部门批准，在允许的业务范围内可从事技术引进、技术出口、对外技术交流、合作开发和中外合资、合作经营等技术贸易活动，可在海外设立销售网点。
第十三条 民办科技机构可以参与社会竞争，承担列入国家、省、市和地方政府计划的科研项目。

第四章 权利和义务
第十四条 民办科技机构在开展各项业务时，应按《技术合同法》、《经济合同法》等有关规定签订合同。
第十五条 民办科技机构根据有关规定，可聘用非在职人员为专职人员，也可聘用国家企事业单位在职人员为兼职人员。聘用时需经其所在单位批准并达成协议。
第十六条 民办科技机构的科技人员晋升相应专业技术职务，由所在地的科技干部管理部门按国家、省、市的有关规定组织评审，由民办科技机构自行聘任。
第十七条 民办科技机构可根据需要招聘职工，并应与其签订合同。
第十八条 民办科技机构应根据国家有关规定，为职工办理社会保险和医疗保险。
第十九条 民办科技机构取得的科技成果，可以按照国家有关规定申请专利，申报发明或科学技术进步奖。
第二十条 民办科技机构向银行和其它金融机构申请贷款，应与全民所有制科技机构同样对待。承担国家、省、市和地方政府计划科研项目的，可向各级科学技术管理部门申请科技经费。

第五章 费用和分配
第二十一条 民办科技机构业务费用的收取标准，凡国家已有规定的，按国家规定执行；国家尚无规定的，由服务方与被服务方双方协商确定。费用的分配按该机构组织章程规定的分配办法执行。
第二十二条 民办科技机构的技术转让、技术咨询、技术培训等技术服务收入以及新产品和中试产品的销售收入，按规定纳税。确有困难的，可按税收管理规定申请减免税照顾。
第二十三条 集体所有制的民办科技机构，每年应提取税后利润的百分之四十作为科技发展基金，其余用做社会保险金、集体福利基金、奖励基金；私营科技机构，每年应提取不低于百分之五十的税后利润，作为科技发展基金。

第六章 管理和监督
第二十四条 齐齐哈尔市科学技术委员会是民办科技机构的业务主管部门。其主要职责是：
（一）制定有关民办科技机构的政策。
（二）审批民办科技机构。
（三）负责民办科技机构的宏观管理工作。
第二十五条 县（区）科学技术委员会负责所在地的民办科技机构的日常管理工作。其主要职责是：
（一）认定民办科技机构的设立资格。
（二）指导民办科技机构开展业务活动。
（三）检查监督民办科技机构的工作。
（四）督促民办科技机构按期填报政府部门各类统计报表。
（五）组织协调民办科技机构为经济建设服务工作。
（六）提出对违法经营的民办科技机构的处理意见。
第二十六条 民办科技机构违反本办法，由所在地县（区）科委予以批评教育，责令改正，并由市科委和市工商行政管理部门视情节轻重分别给予警告、罚款、没收非法收入、停业整顿等处罚。情节严重的，由市科委取消其经营资格，由工商行政管理部门吊销其营业执照。触犯刑律的
，由司法机关依法惩处。

第七章 附 则
第二十七条 本办法适用于本市民办科技机构。
外地科技人员来本市开设民办科技机构的，亦应按本办法执行。本市民办科技机构在外地增设分支机构或开设联营机构的，应在市科委备案。
第二十八条 本办法由齐齐哈尔市科学技术委员会负责解释。
第二十九条 本办法自1990年5月1日起施行。



1990年4月17日