锡林郭勒盟行政公署办公厅关于印发《锡林郭勒盟饲料及饲料添加剂管理办法(试行)》的通知

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广西壮族自治区钦州市人民政府


钦州市人民政府关于印发《钦州市住房公积金个人住房贷款管理暂行办法》的通知

钦政发〔2008〕40号
各县、区人民政府，钦州港经济开发区、三娘湾旅游管理区管委，市直各委、办、局：
现将《钦州市住房公积金个人住房贷款管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。

钦州市人民政府
二○○八年七月二日　


钦州市住房公积金
个人住房贷款管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为更好地发挥住房公积金的作用，规范住房公积金个人委托贷款行为，维护借贷双方的合法权益，根据《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）、《广西壮族自治区人民政府关于进一步加强和规范住房公积金管理的通知》（桂政发〔2002〕49号）和《广西壮族自治区住房公积金个人住房委托贷款暂行办法》（桂政发〔2003〕30号）以及国家相关法律、法规的有关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称的住房公积金个人住房贷款，是指钦州市住房公积金管理中心利用所归集的住房公积金，委托有关商业银行发放的贷款。
第三条 本办法中的有关各方主体：
委托人：钦州市住房公积金管理中心；
受托人：受委托承办住房公积金个人住房委托贷款业务的商业银行；
借款人：向委托人申请住房公积金个人住房委托贷款的职工个人。

第二章 贷款对象和条件

第四条 贷款对象：正常缴存住房公积金且存储余额1年以上，需购买、建造、翻建、大修自住住房的在职职工（含未达到法定退休年龄已提前退休但按规定仍缴存住房公积金的职工）。
第五条 贷款条件：
（一）具有本市城镇常住户口或有效居留身份证明；
（二）正常缴存住房公积金；
（三）能提供购买、建造、翻建、大修自住住房（含公有住房、集资建房、合作建房、经济适用住房、普通商品房等）的有关证明材料；
（四）具有稳定的经济收入，信誉良好，有偿还贷款本息的能力；
（五）具有相当于所购自住住房价款的30%以上的首期付款（建筑面积90平方米以下的小户型按房价20%的首期付款），或者具有所建造、翻建、大修自住住房工程款的30%以上的自有资金；
（六）具有委托人和受托人认可的资产作为抵押物；
（七）同意在受托银行设立还款账户。
第六条　有下列情形的不符合住房公积金贷款条件：
（一）借款人的住房公积金存储余额已经支取且存储余额不足一年的；
（二）借款人或其配偶已办理过公积金贷款且尚未还清的；
（三）借款人住房公积金已被封存或停交、缓交的；
（四）不符合住房公积金贷款用途的；
（五）借款人自建第二套（幢）住房以上的；
（六）借款人所在单位职工存在公积金贷款拖欠5期以上的，取消该单位的担保资格。

第三章 贷款的程序

第七条 提出申请。借款人及其配偶到委托人处领取、填写住房公积金借款申请书、履约保证书、同意抵押声明、贷款申报审批表，填写好后同时提交所需的有效证明材料。
第八条 贷款需提交的有效证明材料：
（一）借款人及其配偶本市城镇常住户口簿或有效居留身份证明；
（二）借款人及其配偶合法有效的身份证；
（三）借款人的结婚证；借款人未婚的、离婚后尚未再婚或丧偶的，应出具个人婚姻状况声明及单位证明；
（四）借款人偿还贷款能力证明材料，包括夫妻双方所在单位出具的收入证明和有关资产证明等；
（五）提交购买、建造、翻建、大修自住住房（含公有住房、集资建房、合作建房、经济适用住房、普通商品房等）的有关证明材料；
（六）提交所购自住住房价款的30%以上的首期付款证明（建筑面积90平方米以下的小户型提交房价20%的首期付款证明），或者具有所建造、翻建、大修自住住房工程款的30%以上的自有资金证明材料；
（七）以期房作抵押的，提交售房单位或组织集资建房单位的保证书；
（八）委托人要求提供的其他文件和资料。
第九条 委托人对借款人提出的申请及所提供的证明材料进行审查，自受理之日起10个工作日内作出准予贷款或者不准予贷款的决定并通知借款人。准予贷款的，借款人即与受托人签订借款合同并到当地抵押登记机关办理抵押登记手续。
第十条 抵押合同、借款合同经借款人和受托人签章后，委托人根据归集公积金的情况，采取排队形式将资金划入委托贷款基金户，再由受托人按借款合同拨款。

第四章 贷款的额度、期限与利率

第十一条 贷款额度：住房公积金个人住房委托贷款的额度由委托人根据借款人的资信程度和还款能力，参照单位、个人的住房公积金缴存比例在借款人购买、建造住房价值的 70 %以内（含70 %）或翻建、大修金额的70 %以内（含70 %）确定，贷款的最高额度不得超过25万元。借款人及其配偶双方均在委托人处正常缴存住房公积金的，最高额度为25万元；单方在委托人处正常缴存住房公积金的，最高额度为15万元。
第十二条 贷款年限：由委托人根据实际情况合理确定，最长不超过30年，但不能长于借款人距法定退休年龄的时间。
第十三条 贷款利率：按中国人民银行规定的住房公积金个人住房委托贷款的利率执行。

第五章 贷款的偿还

第十四条 贷款期限在1年以内的（含1年），实行合同利率，到期一次性还本付息。如遇法定利率调整不分段计息。
贷款期限在1年以上的，采用等额本息还款方式或等额本金还款方式按月归还贷款。具体还款方式由借款人自主选择。
等额本息还款方式就是在贷款期内，每月以相等的额度平均偿还贷款本息，其计算公式为：
每月等额还本息额＝贷款总数×月利率×
等额本金还贷方式就是在贷款期内每月以等额度偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减，其计算公式为：
每月还款额＝ 　＋（本金－已归还本金累计额）×月利率
第十五条　借款人可提前偿还全部或部分贷款本息，但需向委托人提出提前还款申请，经委托人同意，再通知受托人和借款人办理有关手续。可以按下面三种方式之一提前还款：
（一）提前一次性偿还全部贷款本息。借款人可以提前一次性偿还全部剩余贷款本金及利息，应还利息按剩余本金实际占用天数乘以与借款合同约定期限相对应的现执行利率计算。
（二）提前归还部分贷款本金。借款人可以在偿还上期应还贷款本息后，提前归还部分贷款本金。在还款时按照提前归还的部分本金实际占用天数计算并结清所还本金的应收利息，当期及以后的月应还本息额按照剩余本金、剩余期限重新计算。
（三）提前预还几个月贷款本息。借款人可以提前预还几个月贷款本息，但不能跨自然年度预还。偿还后，借款人仍按原月还款额偿还剩余贷款。
第十六条　借款人未按合同约定的还款时间和额度偿还贷款本息的，按合同约定承担违约责任。

第六章 贷款的抵押及保证

第十七条　借款人必须提供抵押物并承担抵押物的估价和登记等费用。抵押物仅限于自有房地产，购买的住房或自建住房的土地使用权及在建工程。
第十八条　抵押手续的办理：
（一）以期房作抵押的，由受托人、借款人和售房单位或组织集资建房单位向房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记备案手续和预售商品房抵押登记，确认受托人为抵押权人。待售房单位或组织集资建房单位办妥该抵押物的《房屋所有权证》后，再据以办理正式抵押登记手续。正式抵押登记手续办理后，售房单位或集资建房单位的担保（承诺）责任解除。
（二）以所购现房作抵押的，借款人除在提出贷款申请时提供的材料外，还须向委托人提供所购房屋的《房屋所有权证》，由受托人和借款人向房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记，申请《房屋他项权证》，确认受托人为抵押权人。
（三）以自建住房建设用地及在建工程作抵押的，受托人和借款人则凭借款人提供的国土部门及规划建设部门批准的相关有效证件办理抵押手续。
以自建住房建设用地及在建工程作抵押的，借款人借款额不得超过抵押土地及在建工程评估价值的70%。
（四）抵押权设定后，所有能证明抵押物权属的证明文件均由受托人保管并向借款人出具保管证明或由抵押登记机关直接向借款人和受托人分别出具已办理抵押的证明文件。
第十九条 抵押人对作为抵押物的房屋和土地负有保证其完好无损的责任。在贷款本息未清偿前，抵押人未经受托人同意不得自行出租、转让、赠与和再次抵押已作为抵押物的住房或土地，并随时接受受托人的监督检查。
第二十条 抵押合同经借款人和受托人签章且抵押物办理抵押登记后生效，至借款人还清全部贷款本息后解除。受托人在借款人还清贷款本息后将抵押物的有关文件交还抵押人。
第二十一条　公积金贷款履约保证：公积金贷款发放时以及归还公积金贷款期间，借款人在个人住房公积金账户上须留足偿还公积金贷款6个月的还款额，作为还贷履约保证金。

第七章 违约及处置

第二十二条 借款人有下列情况之一的，受托人有权直接在借款人公积金账户扣收逾期贷款本息及要求借款人提前偿还所欠贷款本息或处分抵押物：
（一）借款人连续3个月或累计6个月不能按合同规定偿还贷款本息的；
（二）借款合同履行期满，借款人不能清偿贷款本息的；
（三）未经受托人同意，借款人将设定抵押的住房或土地（使用权）转让、赠与或重复抵押的；
（四）提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；
（五）借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；
（六）借款人在还款期内死亡、失踪或丧失民事行为能力无继承人或受遗赠人、或其法定继承人、受遗赠人、监护人拒绝履行借款合同的；
（七）抵押物因意外毁损不足以清偿贷款本息，而借款人未按要求落实新抵押物的。
第二十三条 对抵押物的处置所得价款按如下顺序分配：
（一）支付处分抵押物的有关费用和税款；
（二）清偿借款人所欠抵押权人贷款本息、罚息、违约金、赔偿金及相关费用，如有不足则向借款人追索；
（三）其余部分退还借款人。

第八章 附 则

第二十四条 借款合同双方任何一方要解除或变更借款合同时，须以书面形式提前通知对方，在未达成协议前，原合同继续有效。
第二十五条 本办法所涉及的其他手续和事项按国家的有关规定执行。
第二十六条　本办法由钦州市住房公积金管理中心负责解释。
第二十七条 本办法自公布之日起施行。钦州市过去有关规定与本办法相抵触的，一律按本办法执行。



工程建设施工管理中的法律焦点问题

马荣镇


　　现将参加中国建设报主办的《项目经理责任制及挂靠法律风险防范与施工合同纠纷典型案例分析》实务研讨会学习到的理论知识结合建筑施工合同履行中实践出现的焦点问题撰写要点，以便与大家探讨。

一、施工项目经理的法律问题

(一)法律定性：项目经理指承包在工程项目上负责管理和合同履行的一次性委托代理人，是项目管理的第一管理责任人。

(二)法律地位：在一般情况下，项目经理经过承包人合法任命，是承包人施工项目上的委托代理人，在特定施工项目管理上代表承包人对外处理相关事务。

(三)法律权限：
1、有权代表承包人向发包人履行施工合同或与履行施工合同相关的行为。
2、对发包人而言，如果承包人对其无书面授权，则推定项目经理无权修改施工合同。
3、对下家即分包人、供应商、租赁商、销售商而言，其行为若没有过特别限制，通常情况下，视为承包人的代理行为。

(四)项目经理授权限制的法律建议：
1、在与发包人订立施工承包合同中，就授权范围、权限在合同中直接明示。
2、项目部印章最好不要刻，由承包人直接授权对各种法律文件进行签字即可。（这样法律风险小，至少可追究个人法律责任）；若必须刻用，可在项目部印章上作权利限制。（如注明“非合同章”或“此章权作技术资料签章”）

二、项目经理部的法律问题

(一)法律定性：通常情况下，项目经理部是承包人为实施特定项目而成立的临时内部组织机构，而不是分支经营机构。（例外，该项目经理部在当地领取营业执照）

(二)法律责任：1、项目经理部执行施工承包合同的行为由公司承担。2、项目经理部印章由于没有国家公权力的介入，容易被私刻，承包人内部备案难以对抗善意第三人。建议不要刻，如需刻用，须到公安部门或工商部门备案，以防真假。

(三)项目经理部其他从业人员法律地位：通常情况下，项目经理部其他组成人员是项目经理的助手，是职员，无权对外从事法律行为（除非由项目经理进行转委托）

三、监理单位及总监理师的法律问题

(一)监理单位的法律地位：监理单位与发包人就某一工程项目签订工程委托监理合同，依照法律，行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑承包合同，代表发包人对承包单位监督。双方建立的是委托代理关系，监理单位是发包人的委托代理人。

(二)总监理师的法律地位：总监理师受监理单位的委派，代理监理单位履行工程委托监理合同中约定的职责，其行为是监理单位的职务行为，因其行为导致的法律后果由监理单位承担。监理单位的法律后果最终由发包人承担。

(三)监理的权力：主要有1、设计变更权；2、价款确认权；3、工期延误审查权；4、工程质量监督权等。

（三）法律建议：

1、工程有监理的，要充分了解监理的授权范围，对监理的无权代理行为要理直气壮地拒绝。
2、注意收集、保存监理人的行为记录，以备工程索赔和工程诉讼之用。
3、监理与发包人委派的工程师权利交叉或授权不明时，这对承包人非常有利，承包人可充公运用民法通则中的有关法律条款，追究发包人的法律责任。

四、挂靠的法律问题

(一)法律定性：挂靠是指无资质的施工人借用有资质的施工企业、低资质等级的施工企业借用高资质等级的施工企业承揽工程的法律行为。
(二)法律风险：挂靠人以被挂靠人名义签订的施工承包合同易被认定无效，从而导致挂靠人与被挂靠人之间订立的挂靠协议无效。被挂靠人不但管理费收不到，可能还要爱到建筑主管部门罚款、降低资质等级、吊销资质证书等行政处罚。对外还要承担连带责任。
(三)挂靠行为规避风险的法律建议：
1、可以与挂靠人签订一份劳动协议，建立一个社会保险档案，或调动人事档案。变外部挂靠为内部承包协议。