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律师看法:房价降了,差价谁来买单?/陈召利

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 01:46:20  浏览:9095   来源:法律资料网
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律师看法:房价降了,差价谁来买单?

作者:陈召利 主页:www.law-god.com


随着中国房地产市场的不断萎靡,房价直线下降,业已高价购房的业主可谓损失惨重,短期内个人资产白白蒸发上万甚至数十万元,无疑产生了巨大的心理落差,要求开发商补偿差价损失的呼声此起彼伏。目前,深圳、武汉、上海等地已经有个别开发商采取现金补偿或者间接通过各种优惠措施补偿业已购房的业主。然而,更多的是没有享受补偿的业主,他们的损失可否要求开发商来承担?
2008年6月17日星期二晚上18:40,江苏云崖律师事务所陈召利律师受邀走进无锡HOUSE365直播厅,与大家一起探讨了目前的热门话题:房价降了,差价谁来买单?【详见网址:http://wx.house365.com/lvol/live/?id=385 】本人的主要观点如下:
守株待兔,等待开发商主动补偿降价损失,无疑不是购房者的最佳选择。作为购房者,更希望了解的是,他们是否有权利要求开发商补偿差价?也就是说,开发商有没有义务向购房者补偿差价?所谓义务,无非包括法定义务和约定义务。
关于法定义务,从我国现行法律规定来看,我国并没有明文规定商品房买卖合同签订后,房屋价格下降,损失由开发商来承担。一般来说,房价或升或降,是一种正常的市场行为,法律不会进行干涉。
关于约定义务,关键在于购房者与开发商就房价升降补偿问题有无约定。因为,虽然法律没有规定,但是,在平等的民事主体之间,法律允许“意思自治”,只有双方有约定即对双方具有法律约束力。
购房者与开发商就房价升降补偿问题有无约定,可以从以下三个方面来考察:
第一,双方有没有在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题作出明确约定。我们知道,开发商提供的《商品房预售合同》文本专门预留“甲、乙双方的其它约定”一栏,供购房者和开发商就示范条款未作约定的问题作出约定,或者修改示范条款。只要不违反法律、行政法规的强制性规定,双方均可以在此约定,构成商品房买卖合同的一部分,对双方均由约束力。如果双方在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题专门作出约定,按双方约定的处理。从现实情况来看,之前房地产市场一直处于“卖方市场”,购房者处于一种“要么签字要么不买”的两难境地。购房者专门就此问题与开发商在商品房买卖合同中作出约定的情形几乎没有。
第二,双方没有在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题作出明确约定,并不意味着购房者一定没有权利要求开发商补偿差价。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》([2003]7号)第三条的规定,如果开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,如承诺房屋一定保值、增值或者不降价销售,购房者据此签订了商品房买卖合同,可以认定该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,开发商违反的,应当承担违约责任。购房者可以据此要求赔偿差价。
第三,即使购房者与开发商没有就房价升降补偿问题达成约定,也没有作出上述说明和允诺。如果开发商在商品房买卖合同签订生效后,对外公开作出承诺,愿意一定标准补偿业已购房的业主,那么该承诺已经作出即发生法律效力,购房者也有权据此要求开发商按照承诺的标准补偿。
除了上述情形,购房者没有权利要求开发商承担补偿差价的义务。但是,购房者仍然可以就房价升降补偿问题与开发商主动协商,请求开发商给予适当补偿,只要双方意思表示一致,法律并不禁止。
此外,即使购房者就房价升降补偿问题无法与开发商协商一致,购房者也并非没有任何寻求法律救济的机会。在当前的房地产开发市场,开发商违约情形比比皆是,如欺诈,房屋质量问题,迟延交付和办证等问题。只要购房者应当善于发现并妥善行使合同解除权,很多情况下是可以通过解除商品房买卖合同退房,最大程度地减少甚至挽回损失。一般来说,如果开发商存在下列情形之一的,购房者享有合同解除权:
(1)商品房买卖合同订立后,开发商未告知购房者又将该房屋抵押给第三人;
(2)商品房买卖合同订立后,开发商又将该房屋出卖给第三人;
(3)开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(4)开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(5)开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
(6)房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;
(7)房屋质量问题严重影响正常居住使用;
(8)商品房买卖合同未作约定,交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积面积误差比绝对值超出3%;
(9)开发商迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;
(10)办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于开发商的原因,导致购房者无法办理房屋所有权登记。

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【内容摘要】贪污、贿赂、侵权、渎职等职务犯罪是当前腐败现象的集中表现。侵犯了受害者的合法权益,破坏了社会稳定和经济发展。在我国全面落实科学发展观建设社会主义和谐社会的今天,职务犯罪已成为当前需要高度重视、亟待解决的重要问题。

【关键词】职务犯罪、特征、原因、预防对策


检察机关是国家的法律监督机关,预防和惩治职务犯罪,是检察机关的职责和使命。贪污、贿赂、侵权、渎职等职务犯罪是当前腐败现象的集中表现。侵犯了受害者的合法权益,破坏了社会稳定和经济发展。如何采取有效预防措施遏制职务犯罪已成为社会亟待解决的问题。

一、职务犯罪的概念

职务犯罪,是指从事公务的人员利用职务便利实施的贪污受贿,玩忽职守,徇私舞弊等,或者侵犯公民权利,破坏国家对公务活动的管理职能,依照国家法律应受刑法处罚的行为。

二、职务犯罪的特征

(一)主体的特殊性,它的行为人必须具有“从事公务”的身份。

(二)犯罪行为与行为人的职务具有关联性,

(三)具有明显的行业性,对市场经济行使调控职能的部门成为犯罪的热点。

(四)大多数职务犯罪都属于智能犯罪。

三、产生职务犯罪的原因

(一)人生观、价值观的错位而形成腐败的权力观

腐败的本质就是权力的异化、滥用,核心是以权谋私。主要表现在以下几个方面:一是权力的私有化。权力成为涉案人员手中谋取私利的工具,异化成为捞取个人好处的资源,权力私有化其结果必然导致以权敛财,权钱交易。二是权力的专制化。权力失去监督必然走向腐败。故人们在设置权力的同时,也十分注重对权力的有效监督,防止权力走向独裁专制。

(二)领导干部抗腐败能力不高

领导干部的素质问题,好比内因,在马克思哲学中我们学到,单单在外因的作用下,没有内因的响应,是不会导致质变的。如果担任公职的人员自身素质低下,也容易造成职务犯罪。个人品质的不同,在同样条件下,有的人廉洁奉公、秉公执法,为国家和社会奉献终生;而有的人则贪赃枉法、假公济私、玩忽职守、滥用职权,给国家、社会和人民利益造成重大损失。文化素质高的人,一般会有较高的思想境界和思想觉悟,往往能够抵御各种不良的诱惑和侵蚀,文化素质低下,则一般容易为眼前利益所迷惑,不能正确对待自己的身份和权力的性质,从而走向职务犯罪的道路。

(三)法律制度不健全

我国目前有关行政,经济方面的法律、法规虽然很多,但仍存在不少漏洞与不足,这就为有关人员滥用职权,玩忽职守实施职务犯罪,提供了可乘之机。为了预防有关人员的职务犯罪,国家实行了许多相关的制度,如法律监督制度、人大监督、纪检监察制度、本单位相关规章制度等等。这些制度对于预防和减少职务犯罪起到了很好作用,但它们还存在许多不完善之处,使监督难以到位,制度形同虚设,监督乏力,从而为职务犯罪的滋生蔓延创造了条件。

(四)外界的利益诱惑

比如有一些人,为了非法目的,用金钱物质等利益,对其进行诱惑,让其一失足而走上职务犯罪的道路。

(五)对职务犯罪打击不力

有的人原来不敢实施违背职责的行为,怕受到法律制裁毁了自己的一生,并累及家人。但后来发现有的人贪赃枉法,滥用职权,并没有受到法律追究;有的人虽然案发了,但判得很轻等。经过盘算便不再害怕触犯刑律,也开始利用职务之便牟取非法利益,不考虑自己的行为可能给国家、社会和人民的重大利益造成什么样的后果,这就是典型的侥幸心理。其实这是腐败分子较为普遍的一种心理,其实质是一种心理自慰。

四、如何做好预防职务犯罪工作

(一)完善制度、堵塞漏洞,遏制不正当竞争,是预防职务犯罪的重中之重

完善的立法是惩治和预防职务犯罪的重要手段。随着改革的不断深入,一些实施职务犯罪的犯罪分子钻改革的空子,很多情况下是钻政策法规的空子,导致一些职务犯罪的发生。同时还要加强对职务犯罪的惩治。严格执法,防止职务犯罪的人逍遥法外。还要排除干扰,坚决打击职务犯罪。由于职务犯罪的特殊性,在查处职务犯罪时往往会有来自方方面面的干扰,对确已构成犯罪的,要依法处理。

(二)、内因预防,强化素质教育,从思想上筑牢拒腐防变的根基

转发市发展改革委关于宿州市服务业发展引导资金使用管理办法的通知

安徽省宿州市人民政府办公室


转发市发展改革委关于宿州市服务业发展引导资金使用管理办法的通知


各县、区人民政府,市政府有关部门:
市发展改革委《关于宿州市服务业发展引导资金使用管理办法》已经市政府同意,现转发给你们,希遵照执行。
服务业是国民经济的重要组成部分。加快发展现代服务业,是深入贯彻落实十七大精神,提升我市服务业水平,打造皖东北商贸中心及皖东北中心城市的具体举措。各级各部门要从全市经济社会发展大局出发,坚持以科学发展观为引领,进一步统一思想,提高认识,强化领导,切实增强加快发展服务业的紧迫感和责任感。要围绕贯彻落实省政府《关于加快发展服务业的若干政策意见》(皖政〔2007〕70号)和市政府《关于促进宿州市现代服务业发展的实施意见》(宿政发〔2007〕19号),认真做好服务业发展引导资金使用工作,按照“统筹规划、公开透明、科学评审、择优扶持”原则,切实发挥引导资金“四两拨千斤”的政策导向作用,促进全市服务业又好又快发展。


二○○七年十二月十八日    

宿州市服务业发展引导资金管理办法

第一条 为加强服务业发展引导资金的管理,规范资金使用程序,提高资金使用效益,有效引导和促进服务业发展,根据《国务院关于投资体制改革的决定》、国家发改委《中央预算内投资补助和贴息项目管理暂行办法》等有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 市服务业发展引导资金(以下简称“引导资金”)是指在市财政预算内基本建设资金中安排用于支持服务业建设的专项资金,目的是调动地方和企业发展服务业的积极性,引导多渠道资金对服务业的投入。
第三条 引导资金主要选择服务业发展中的重点领域、薄弱环节和新兴行业,用于支持产业化起步阶段且市场前景好的服务业项目建设。
第四条 引导资金使用原则。
(一)引导为主。引导社会资金对服务业项目的投资,促进服务业加快发展。引导资金比例控制在项目总投资额的10%以内。
(二)择优扶持。支持经济效益和社会效益较好的服务业项目建设。
第五条 引导资金投资方式为投资补助或贴息。
本办法所称投资补助,是指对服务业建设项目给予的投资资金补助。本办法所称贴息,是指对使用了中长期银行贷款的服务业建设项目给予的贷款利息补贴。
第六条 市服务业发展领导小组根据国家和省委省政府的方针政策,确定引导资金年度使用方向和支持重点,严格遵守科学、民主、公开、公正、高效的原则,认真安排好引导资金项目。
第七条 申请使用市服务业发展引导资金,应具备下列条件:
(一)建设项目符合我市服务业发展引导资金使用方向和支持重点。
(二)建设项目已经市级以上发改委核准或备案。
(三)项目单位应具有独立法人资格,具有一定的经济实力、良好的经营业绩、规范的财务管理制度。项目法人一般是企业,公益性强的项目还可以由事业单位作为项目法人。
(四)项目法人应按照申请资金额的1:10以上比例投入建设项目。
(五)项目建设的外部条件、自有资金和银行贷款等已基本落实,项目一般在1~2年内建成。
第八条 申请引导资金的投资项目应按本办法第九条规定的申报程序和投资政策的要求,向市服务业发展领导小组办公室报送资金申请报告。
第九条 申报程序。
(一)申请引导资金的投资项目已经市级以上发改委核准或备案。
(二)项目的资金申请报告须经县(区)服务业发展领导小组办公室审查后报送市服务业发展领导小组办公室;市直单位投资项目的资金申请报告可直接报送市服务业发展领导小组办公室。资金申请报告可以单独报送也可以集中报送。
第十条 资金申请报告应包括以下主要内容:
(一)项目单位的基本情况和财务状况;
(二)项目的基本情况,包括建设背景、建设内容、总投资及资金来源、各项建设条件落实情况等;
(三)申请投资补助或贴息资金的主要原因及政策依据;
(四)项目建成后的经济和社会效果分析;
(五)其它需要申报的内容。
第十一条 资金申请报告应附以下文件:
(一)市级以上发改委项目核准或备案文件;
(二)资金筹措方案及其有效凭证或证明;
(三)建设用地落实的有效证件;
(四)环保部门出具的环境影响评价文件的审批意见(适用于对环境造成较大影响的服务业项目);
(五)项目单位对资金申请报告内容和附属文件真实性负责声明;
(六)其它应该提交的文件。
第十二条 申报时间。每年下半年申报下一年度引导资金。
第十三条 市服务业发展领导小组办公室对申请引导资金的投资项目进行审核,符合要求的,予以登记受理;申报材料不齐全的,一次性告知申报单位补齐材料;不符合申报要求的,不予受理。
第十四条 对受理的资金申请报告,市服务业发展领导小组办公室将组织调查和论证,对同意安排引导资金的资金申请报告做出批复,并将批复意见下达给申报单位。批复文件可单独办理,也可集中办理。
第十五条 市服务业发展领导小组办公室年中组织对已经批复的投资项目进行考评,考评不合格或没有开工建设的投资项目,不予资金支持。
第十六条 对拟安排引导资金的服务业建设项目,按照市服务业发展领导小组办公室统一规定的方式方法进行公示。
第十七条 市服务业发展领导小组办公室根据资金申请报告的批复文件和项目考评等情况,下达年度服务业发展引导资金投资计划。
第十八条 使用引导资金的投资项目,要严格执行国家有关政策要求,不得擅自改变项目建设内容和建设标准,不得转移、侵占或者挪用投资补助或贴息资金。
第十九条 市财政局按照专户管理、专款专用的原则,负责引导资金的管理和拨付,当年如有结余,转结下年继续使用。
第二十条 项目建设单位按照项目建设程序负责项目的建设和管理,并定期向市服务业发展领导小组办公室报告资金使用情况和项目建设进度,按期完成建设任务。
第二十一条 市服务业发展领导小组办公室负责对所属建设项目的监督管理,及时协调处理项目建设中问题,对项目建设进行评估和组织验收,并将评估和验收报告上报市服务业领导小组。凡发现弄虚作假,收回已拨的资金,并对有关单位和责任人予以通报批评;对情况严重的,将追究有关人员责任。
第二十二条 市服务业发展领导小组办公室工作人员在工作中如有滥用职权、玩忽职守、违规操作等违法违纪行为,将按照有关规定,严肃处理。
第二十三条 本办法自发布之日起施行。
第二十四条 本办法由市服务业发展领导小组办公室负责解释。

  附件:宿州市服务业发展引导资金导向及要求



附件

宿州市服务业发展引导资金导向及要求

一、引导资金的导向
市级服务业引导资金,主要用于我市现代服务业发展中重点领域、薄弱环节和新兴行业以及处于发展起步阶段但市场前景好、经济效益和社会效益比较明显的服务业项目的补助、贷款贴息或奖励,以鼓励和引导企业和社会多渠道筹集资金,加大对服务业的投入。我市服务业发展引导资金使用,体现下列导向和要求:
(一)劳务产业。重点支持农民工跨地区就业、培训、转移一体化工程基础设施建设,主要包括农村劳动力转移就业服务基础设施建设、劳动力转移培训中心、劳动力就业市场、劳动力培训技能鉴定中心、劳动力转移信息服务系统。
(二)现代物流业。重点支持第三方物流及其新兴系统建设;利用先进物流技术和服务标准显著提高服务质量或拓宽服务范围项目;物流集聚区项目。
(三)商贸流通业。重点支持功能创新、交易方式先进和专业性强,有一定辐射作用的批发市场建设;电子商务项目;连锁经营特别是农副产品配送供应连锁及社区商业网络经营。
(四)社区服务业。重点支持面向社区居民的规模化、网络化文化体育、教育培训、医疗保健等社区综合服务中心项目;面向社区特殊群体的康复、医疗、文化、培训、再就业和社会福利等综合服务项目;社会化老年服务项目;网络化社区服务项目。
(五)为农服务业。重点支持农业产业服务体系项目;农业产业化龙头组织;农产品营销服务体系;农业技术服务中心。
(六)商务服务业。鼓励创造服务业自主品牌,推进和培育服务业品牌建设;重点支持专业化、特色化或综合性会展项目;中小企业创新服务中心。
(七)科技服务业。重点支持综合技术服务等生产性服务业发展;为产业集群提供技术、检验检测、信息、管理培训等服务的生产力促进体系建设。
(八)文化旅游业。重点支持规模化生态旅游、文化旅游、工业旅游及观光旅游项目;特色旅游商品开发;中高档旅游接待设施建设;集约化、网络化、公益性的文化体育产品和服务;名人文化资源开发;会展中心基础设施。
二、引导资金使用范围
(一)市场建设。市场建设项目必须符合城市和县(区)、乡镇建设规划要求。其中:大中型专业市场项目总投资在500万元以上;乡镇农村市场项目总投资在100万元以上。
(二)物流配送。指具备运输、储存保管、包装、装卸搬运等功能的第三方物流配送项目及物流基础设施建设项目,包括正在建设的物流园区、配送中心、仓储加工基地、物流信息网络平台等。申报物流配送建设项目总投资在500万元以上。
(三)劳动力转移培训项目。劳务输出项目必须有相对稳定的转移就业渠道,或有较大规模的职业介绍能力。其中:劳动力市场及信息服务系统项目总投资在100万元以上;劳动力转移培训中心及技能鉴定中心项目总投资在200万元以上;农村富余劳动力跨地区转移服务体系项目总投资在300万元以上。
(四)农业技术服务中心。指为农民提供农业技术推广(包括发展循环农业和绿色农业技术,节水灌溉技术等),土壤肥料检测,科学用肥用药,动植物检疫防疫等经济技术指导服务项目。申报农业技术服务中心建设项目总投资在100万元以上。
(五)农副产品配送供应连锁。农副产品配送供应连锁指涉及“菜蓝子”工程及“绿色食品”供应,与人民生活、食品安全及农业产业结构调整联系紧密、社会影响较大的农副产品配送供应连锁。申报项目总投资在300万元以上,当年已建成的连锁网点达5个以上。
(六)社区商业网络社会化经营。社区商业网络社会化经营是指鼓励有实力的连锁企业参与社区商业建设,到城市社区设立超市、便利店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民网点,并逐步搭载便民服务功能,满足社区居民多样化、个性化的消费需求。申报项目已建成的连锁网点需达5个以上,当年新增网点2个以上。
(七)老年服务。指社区和社会化养老服务产业,重点扶持城市社区老年公寓,老年活动中心,养老院,敬老院建设等项目。申报项目总投资在200万元以上,老年人入住率在100人以上。
(八)综合技术服务。指为生产服务的生产(技术)中心、技术交易中心、科技创业服务中心、中小企业创业服务中心、科研中试基地及技术推广、技术咨询等科技服务机构。申报综合技术服务项目单位当年技术服务收入在80万元以上,且比上年增长20%以上。
(九)服务品牌建设。当年新认定的服务业国家驰名商标、中国名牌产品、安徽省著名商标、安徽省名牌产品、综合评定的市级以上优秀“诚信企业”。
三、项目申报要求
(一)上报的项目必须已列入市服务业项目发展计划。
(二)上报的项目及项目承担企业必须具备《管理办法》中规定的条件。
(三)各县区、市直有关部门在项目筛选、上报过程中,要严格按照《管理办法》的规定进行。
(四)各县区推荐申报的项目数量原则上不超过3个,同领域项目数量不超过2个。
(五)申报市服务业引导资金的项目单位于当年11月底前,将申报材料一式三份报送市服务业领导小组办公室,逾期申报不予受理。(联系电话:3029049)

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